舊樓全屋翻新：拆開之後先發現嘅問題，點樣提早預到

舊樓翻新最大風險：拆咗先知

新盤裝修係「加嘢」，舊樓翻新係「拆完先知」。三十年樓齡嘅單位，牆身、水管、電線全部藏喺批盪同石屎後面，冇拆開之前冇人講得準。

呢個就係點解舊樓翻新最容易「爆預算」——唔係判頭想加錢，係真係有嘢喺報價時睇唔到。

常見拆開之後先發現嘅問題：

• 鐵水管鏽蝕穿窿，要全屋換喉
• 電線係舊式膠線，唔夠負荷現代電器
• 天花石屎剝落，鋼筋外露生鏽
• 廁所地台防水層失效，已經滲落樓下
• 間隔牆入面有滲水痕，源頭喺外牆

度尺報價之前，自己先做三樣嘢

判頭上門度尺之前，你自己做少少功課，可以慳返好多錢同爭拗。

第一，開盡所有水喉睇水壓。 水壓弱、水色黃、或者放一陣先清，多數係鐵喉鏽蝕。呢個一定要換，唔換裝修完一兩年就爆。

第二，睇天花同牆角有冇滲水痕。 特別係廁所、廚房對上位置同外牆邊。有水痕即係有滲漏，要搵到源頭先好埋牆——埋咗先滲，就要打返開。

第三，數電掣同睇電錶。 舊樓好多得幾個電掣位，而且電錶容量細。如果你打算裝冷氣、電磁爐、乾衣機，好可能要向電力公司申請加大電錶容量，呢個要提早申請。

全屋翻新收費大概幾多

以下係市場參考範圍，唔係報價。實際價錢要睇單位實際情況、間隔改動幅度同用料等級。

一般私樓舊單位全屋翻新（連拆卸、水電、批盪、油漆、地板、廚廁）：

• 400 至 500 呎：約 25 萬至 60 萬
• 500 至 700 呎：約 35 萬至 80 萬
• 700 呎以上：視乎改動幅度

差距咁大，主要係三個因素：

1. 水電要唔要全換 —— 全屋換喉換線，隨時佔成個預算兩至三成
2. 有冇改間隔 —— 拆牆、砌牆、改門位，涉及圖則同屋宇署程序
3. 用料等級 —— 同樣係地磚，每呎廿蚊同每呎二百蚊都有

點解報價會爭咁遠

同一個單位，唔同判頭報價爭三成好常見。原因通常係：

• 有啲報價冇計拆卸同倒泥頭，開工先加
• 有啲用料寫得含糊（例如淨係寫「地磚」，冇寫尺寸、產地、等級）
• 有啲冇計水電改動，當額外收費

睇報價唔好淨係睇個總數，要逐項對。項目數量差太遠嘅報價單，通常唔係平啲，係漏咗嘢。

施工次序：邊樣要行先

舊樓翻新有固定次序，跳步一定出事：

1. 拆卸清場 —— 拆到見石屎，先睇到真實狀況
2. 水電開槽 —— 呢步之後改動就好貴，所以插座位置要諗清楚
3. 防水工程 —— 廚廁做防水，做完要蓄水測試
4. 批盪找平 —— 牆身地台找平，唔平之後鋪磚會空鼓
5. 鋪磚 / 地板
6. 油漆 —— 通常兩底一面
7. 裝廚櫃、潔具、燈具
8. 清潔驗收

其中第二步同第三步唔可以慳時間。水電走錯位，之後要打牆重做；防水做得急、冇做蓄水測試，滲落樓下就唔止賠錢咁簡單。

幾時開工好？

香港潮濕天氣（三至四月回南天）唔適合做批盪同油漆，會乾唔到、發霉。夏天太熱，油漆乾得太快會裂。

一般嚟講，秋冬（十月至一月）係最好嘅施工季節。如果你趕時間夏天開工，就要留意通風同抽濕。

揀判頭嘅三個底線

• 有冇註冊承建商資格 —— 涉及結構或者小型工程，法例要求註冊承建商做
• 報價單有冇逐項列明 —— 用料品牌、尺寸、數量、單價都要有
• 付款方式係咪分期 —— 正常做法係按工程進度分期，唔會一次過收晒

按金通常唔超過總價三成。要求一開始就俾一半以上，要小心。